美国房地产惨痛经验：限制越多房价越泡沫
时至今日，已经鲜有人敢对中国房价涨跌抱有笃定的观点——虽然对于中国房价是涨是跌，依旧众说纷纭。
尽管早在10年前，大名鼎鼎如谢国忠者便坚定地看跌中国地产价格，但中国地产价格却以一轮比一轮剧烈的上涨，让经济规律、经济学家一次又一次的被啪啪打脸。时至今日，已经鲜有人敢对中国房价涨跌抱有笃定的观点——虽然对于中国房价是涨是跌，依旧众说纷纭。
只是，泡沫在破灭之前，就像是“房间里的大象”，绝大多数人都不愿意承认它的存在。
不过，就在10年前，另一个国家的房地产市场曾经从极度繁荣旋即掉落到极度萧条之中，个中的惨痛经验，却着实值得今天的中国予以警惕——那就是美国。
2008年的美国金融危机，根源就在房地产市场的泡沫破裂。不过，无论是学界还是大众，随着时间的推移，大多将目光盯在次贷危机和金融创新的风险之上，却逐渐忽略了房地产市场存在的问题。倒是斯坦福大学的经济学家托马斯·索维尔，借用《纽约时报》两位作者的话，指出了危机的本质：“房地产，一贯是引领经济走出衰退的引擎，这一次却一反常态，似乎越来越可能成为经济的绊脚石。房地产市场从本世纪初盛大的绽放已然转入壮观的溃败，而其影响将可能会持续数年才得以消退”。
显然，索维尔是在提醒大家不要忘却房地产市场的这次“大溃败”，而以史为鉴地重新梳理出一套楼市合理的运作机制。也因此，进一步地，这位奥地利经济学派的代表人物，为大众撰写了一本经济学通俗读物：《房地产的繁荣与萧条》。
限制政策越多，房价越高
在这本书里，索维尔详细阐释了2008年金融危机之前，美国房地产市场是如何产生泡沫的。
首先，索维尔发现，危机前的美国房地产市场发展是不均衡的。的确，美国房地产的繁荣与萧条是一个全国性问题，但是问题的根源却集中在一些房价过高、波动过大的区域。比如，从2003年到2004年，美国全国房价的涨幅为13%，但它的统计范围里同时包括了涨幅为4%的密歇根州，和35%的亚利桑那州。而加利福尼亚州的涨幅更是一直都数倍领先于全国。尤其是加利福尼亚州沿海岸，一直都是全美高房价的最大市场，也是房价涨幅最快的区域。在美国房地产市场处于巅峰状态的2005年，全美房价涨幅最大的十个区域全部位于加州。
曾几何时，加州的房价水平与全美其他地区并没有太大的差别。直到20世纪70年代，加利福尼亚州沿海的房价才逐渐抬高，从此领跑全国。到2005年，在旧金山湾区，一幢普通房屋的售价超过了全美平均房价的3倍。在加利福尼亚州各市县中，购买普通大小房屋的资金完全能够在其他区域购买大型豪宅。
这些房价过高的区域究竟有什么特别之处？索维尔发现，惯常的观点——收入上涨、人口增加，都无法令人信服地解释这些区域何以比其他区域房价更高、涨幅更快。如当加利福尼亚州的房价已经数倍于全国平均值时，该州人民的收入增幅甚至低于美国其他地区。而人口增长方面也很难支撑前述的理论，因为旧金山半岛20世纪70年代期间的人口增长，与全国增长的幅度大体持平，甚至于像加利福尼亚州帕罗奥图市这样的地区，在这一时期的人口数量还退减了8%，但房价同期却上涨了近4倍。
事实上，造成地区间房价差异的最大因素在于土地的价格。根据美国国民经济调查局的估算，在芝加哥，每1000平方米的土地为房屋成本贡献140,000美元，在圣地亚哥这一数字为285,000美元，在纽约约为350,000美元，而在旧金山则接近700,000美元！这也就解释了，何以在旧金山普普通通却价格不菲的房屋会遍布整个城市。
既然，是土地价格差异导致了不同地区间的房地产价格的不同，那么或许我们还会继续提问，为什么各地区间的土地价格差异会如此之大？另外，为什么加利福尼亚州的房价会在20世纪70年代出现暴涨？该州的土地供应量显然不可能在这个时期发生巨大的变化。对于这两个问题，索维尔尖锐地指出，“变化真实的发生了”，但它“是一种政治性的变化”。
考察历史可以发现，正是在20世纪70年代，加利福尼亚州开始广泛制定严格限制土地使用的法律和法规。这些法律和法规普遍禁止在开阔地上建房，目的是“保护空地”、“保护耕地”、“保护环境”、“历史遗迹保护”等政治性口号。不仅如此，这些限制的使用范围还在逐年扩大。在这样的限制下，加利福尼亚州开始出现越来越多的“空地”，土地资源被人为造成一种稀缺状态，这自然就推动了土地价格的上涨，并最终导致普通大小的房屋也成为百万“豪宅”。
加利福尼亚州的现象很好地解释了为何部分地区的房价会突然“腾飞”的现象。索维尔指出，同样的土地限制政策，自20世纪70年代开始，从加利福尼亚州沿海岸各县广泛地传播到全国各地，一直延续到多年以后。而不管土地政策在何年、何地颁布，当地房地产价格都应声飙升，无一例外。针对全美各县的调查证明，那些让“房地产市场变得难以承受”的时刻，往往伴随着“当地政府发展管理措施或限制政策的出台和通过”。
当然，禁止在开阔地上建房并非唯一的限制法律或政策。在美国各地出台的各项限制发展政策中，还包括区块划分、建筑物高度限制、最小地块面积规定、遗迹保护限制、建筑许可限制、农用地保护制度等。而在一些地区的司法体系中，规划委员会拥有绝对的权力裁决建筑的许可与否，这也使得该委员会的存在直接导致了房地产成本的增加。
行文至此，我们大致能够理解美国房地产市场不平衡的“繁荣”背后的逻辑：出台了由一系列限制政策组成的城市发展管理计划的地方，房价往往格外“繁荣”，通常就是全国平均水平的数倍，而“缺乏管理”的城市的房价，事实上仍可被大多数民众承受。调查显示，在一个位于“缺乏”城市发展管理计划的美国城市的家庭，可以150,000-200,000美元的价格购买到一幢面积大约为200多平方米的优质“中产阶级”住宅，而在那些拥有10-15年发展管理计划的城市，同样的房屋将耗资300,000-400,000美元，如果发展管理计划延长到25年或更久，那么同质的房屋价格将达到500,000-1,500,000美元之间。例如，从没有过任何区块划分法规的休斯顿，市里一幢价格155,000美元的房屋，在土地政策“无穷无尽”的圣琼斯价格会超过百万美元。
金融“创新”给房价泡沫推波助澜
土地限制政策导致美国部分地区的房价“腾飞”，另一方面，索维尔也发现，在这个过程中，脱胎于房产“创新”金融的各种新奇融资手段，也起到了推波助澜作用。而后者直接导致了后来金融危机的发生。
索维尔提到，所谓的房产“创新”金融，就是通过各类金融工具来降低购房门槛，使得低收入者或无力购房者，也能够加入到购房大军之中。这些“创新”金融产品包括：零首付贷款、变动利率贷款、房屋净值贷款等等。值得注意的是，在房屋净值贷款中有一种产品叫做“再融资兑现”，简单来说，就是当市场利率重新向下调整的时候，贷款人将重新以新的贷款来代替旧贷款。在低利率时代，类似“再融资兑现”的工具自然颇受欢迎，但当利率重新步入上行轨道时，这样的工具却会直接刺破金融创新的泡沫——随着偿还能力的失去，贷款人的违约率也大幅提升。在某种程度上，“再融资兑现”这一工具似乎让我们看到了“庞氏骗局”的影子。
表面上，上述这些金融“创新”是房地产市场繁荣的结果。但索维尔却指出，这背后也暗藏着“政府之手”。他强调，21世纪初兴起的新型、高风险的房屋购买融资手段之所以能够演变成为主流，并取代传统的贷款原则和标准，是得益于银行及其他信贷机构的授权。更重要的，正是政府机构批准了更宽松的抵押贷款申请标准，才推动了信贷机构的授权冲动，以至于房地产金融“创新”泛滥。
2002年，乔治·W·布什总统敦促国会通过了《美国梦首付款法案》。该法案明确，将给予那些低收入有意购房者以首付款补贴。此后布什继续敦促国会通过立法，允许联邦住房管理局开始向低收入人群发放低利率、零首付的房屋抵押贷款。在这样的背景下，其他政府部门也开始放松抵押贷款的要求。在政府的力推下，传统的信贷产品急剧萎缩，创新性的弹性信贷标准的抵押贷款则开始飙升。低收入者凭借着政府的“帮助”实现了购房梦，但房产金融创新却在朝着泡沫的大路上狂奔。
所以，整体来看，在次贷危机前发生的这场美国房地产市场的繁荣和衰退，背后似乎始终都有政府的影子。无论是不同地区间的不平衡，还是房地产金融领域五花八门的创新工具，无一不都是政策引导的结果。而这恰恰证明了，大多数政策制定者并没有真正理解房地产市场的运行逻辑。
正如索维尔所指出的那样，“不论是在房地产的繁荣时期还是萧条阶段，关于房地产市场的基本概念都存在着本质的错误”。多数人认为，自由市场不支持可承受的房价，因此，政府的干预和投资必不可少，唯有如此，老百姓才可能安家置业。但发生在美国的事例却证明，事实与我们所构想的恰恰相反：政府以限制的方式大量干预房地产市场的地区，房价往往呈现遥不可及的状况，而在房地产市场被政府“忽视”的那些地区，房价在家庭收入的占比甚至持续下降。也同样，正是在那些房地产过分“繁荣”的地区，房产金融创新的方式和花样也最多，房地产市场呈现出的投机性也最强；反之，那些缺少过度管理的地区，房地产市场却甚少呈现出投机性，市场也稳定得多。
中国能吸取多少教训？
尽管，索维尔在书里分析和批判的危机前的美国房地产泡沫，有着特殊的国情因素，但对照今天的中国却不由得让人生出某种“共鸣”。事实上，正是在土地市场的严格管制下，“面粉贵过面包”的问题已经成为今天中国房地产市场的“俄狄浦斯难题”。也正是由于土地市场在行政干预下产生的价格扭曲，传导至房地产市场，使得房地产价格一直以来都“欲抑还涨”。这样看来，索维尔描述的“限制导致飞涨”的现象在中国也同样存在。
另一方面，在购房者的刚性需求面前，房价下跌预期又难以出现，金融机构以及其他中介机构也同样产生了工具创新的冲动，去撮合购房者和卖房者取得交易。与美国当年的繁荣时期一样，2016年中国房地产市场也一度出现了诸如“首付贷”之类的新型融资工具，这些产品在本质上与美国曾经兴盛一时的“零首付贷款”并无二致。
这样来看，今天中国房地产市场的一些问题，危机前的美国也都发生过。也因此，索维尔的建议或许也对我们有着重要的参考意义。作为奥地利学派的信徒，索维尔自然是提倡减少政府干预，而建议相信市场的力量。
当然，我们应当承认，在有些方面，索维尔对政府的警惕和排斥或许有些过头。例如，无论政府的动机如何，改善低收入者的居住条件还是有其合理性的。但我们也应看到，他对房地产市场过度“繁荣”背后的逻辑梳理，的确值得深思。起码有一点他是对的：政府干预会增加市场的不确定性。
所以，回到我们的房地产市场，想要真正理顺“面粉和面包”的关系，疏导地产价格走向稳定，可能最根本的还需要廓清一个老问题：那就是市场与政府的关系。而最根本的，如何减少政府干预给房地产市场带来的不确定性，恐怕才是避免楼市泡沫最好的“药方”吧。贿受贿，如南通市国资委副调研员张明鑫和南通市政协副秘书长王丽娟以低于市场价267万元价格购买南通建工商铺，即构成变相收受回落；还有房地产中介机构勾结签订虚假销售合同，将黑钱混入房地产交易资金中。
