深圳重构住房体系,向新加坡模式看齐

“深圳的住房制度改革走的正是新加坡模式，通过保障性住房解决中低收入阶层的住房问题，把房价和住房的民生问题切割开来。”深圳市合一城市更新集团执行董事、总经理罗宇表示。
文/时代财经 黄昱
深圳的多元化住房格局正在形成。
6月5日，深圳市住建委发布《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见（征求意见稿）》（以下简称《意见》），明确了面向未来（2018年至2035年）的住房发展目标，计划未来18年提供170万套住房，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房等保障性住房的总量不少于100万套。
在《意见》中，深圳计划将市场商品住房、人才住房、安居型商品房、公共租赁住房的比例定位4：2：2：2，即政策性支持房所占比例将占新供应总量的60%左右，这将一改1988年房改以来以商品房为主的住房供应格局。
“深圳的住房制度改革走的正是新加坡模式，通过保障性住房解决中低收入阶层的住房问题，把房价和住房的民生问题切割开来。”深圳市合一城市更新集团执行董事、总经理罗宇表示。
◆多元化住房体系构建
面对深圳市现存的商品住房价格高企、住房供需不平衡、住房结构不合理、住房保障不充分等四大问题，深圳市住房和建设局局长张学凡表示，深圳要构建一个供应和保障体系的住房制度，来统筹解决全市各类群体的住房困难问题。
以“租购并举”为核心，深圳市住建和建设局相关负责人指出，在新增住房供应中出租和出售的住房将各占50%左右。同时为满足各类群体的住房需求，《意见》对各类住房供应的比例、各类住房的建筑面积以及租金和售价等进行了明确的规定。
具体而言，市场商品住房约占住房供应总量的40%，以中小户型为主，对价格继续实行宏观调控；人才住房约占20%，重点面向符合条件的各类人才，建筑面积以小于90 平方米为主，租售价格约为市价60%；安居型商品房约占20%，面向符合收入财产限额标准等条件的户籍居民供应，建筑面积以小于 70 平方米为主，租售价格约为市价50%。
另外，面向符合条件的户籍中低收入居民、为社会提供基本公共服务的相关行业人员、先进制造业职工等群体，深圳市将提供占住房供应总量约20%的公共租赁住房，建筑面积以30-60平方米为主，租金约为市场租金的30%，另对于特困人员及低保、低保边缘家庭，租金为公共租赁住房租金的 10%。
深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁指出，保障性住房和商品性住房的比例，在新加坡是80：20，在香港是50：50，而在中国内地过去二十年来一直是商品性住房为绝对主角，只有非常少量的保障性住房。现在深圳确定了60：40的比例，将深刻改变住房的基本格局，普通消费者的居住权利将得到有效落实。
正如深圳市住建局方面对《意见》所解读一样，此次住房政策的显著特点是全覆盖，以市场为主满足多层次需求，以政府为主提供基本保障，让每一位市民都可以根据自己的情况，找到其解决住房问题的途径，实现住有所居。
与此同时，《意见》对住房供应数量提出了一个明确的目标，计划在2018年到 2035 年新增各类住房共170万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100 万套。同时提出要在2020年前新增住房总量为42万套，其中保障性住房不少于 25 万套。
罗宇指出，“事实上，在深圳”十三五“规划中就提到要建设40万套保障性住房，此次《意见》比原来的计划更提前了，就是在2018年到2020年这三年间就要开工42万套，比原来整个五年规划都还要大，落实最大的难点就是在于土地。”

◆向“新加坡模式”看齐
为确保170万供应量的实现，此次《意见》提出了八大主体供给、六大渠道保障的供应和保障体系。宋丁表示，八大供应主体中，值得注意的是，支持企事业单位利用符合规定的自有用地或自有用房，建设筹集人才住房、安居型商品房和公共租赁住房，也支持各类金融机构和社会组织参与建设保障性住房。
他指出，这意味着住房用地政策的重大变化，将来许多企事业单位将利用自有土地发展保障性住房，有效压缩市场对社会性商品住房的需求，大量需求会涌入保障性住房消费行列，原有的商品住房上的供需两端都在收缩，特别是商品房中间的普通住房在大量保障性住房的压力下，可能出现价格趋稳的局面。
不过，罗宇认为，深圳作为一个全国性的城市，它的房价是由全国购买力决定的，就像香港的房价不是由香港本地的需求决定的，而是由全球购买力决定的。
在此背景下只有通过 “新加坡模式”来解决中低收入人群的住房问题，罗宇指出，中低收入人群可以住保障性住房，高收入阶层去购买商品房，这样对房价和住房问题进行了一个切割。此次《意见》若实施，并不会对深圳房价产生多大影响，房价更多还是由市场来决定的。
深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉表示，谈到“新加坡”模式，就不能不提“组屋”。目前，新加坡有600万居民，80%的人住在组屋中。组屋是政府提供的低价商品房，也是保障房。借助低价征地、低息贷款、中央公积金，大多数居民的住房诉求都能满足。即便是对于20%的最低收入人群，政府可提供房价70%-75%的补贴，其余的可申请30年期的低息贷款。
事实上，自2016年10月份起，深圳就开启了新一轮的住房调控，不管是短期的限价限购等政策，还是从增加保障性住房、推动租赁市场发展这样的长效性机制上来看，深圳都表现得比较积极。
据深圳市土地房产交易中心显示，2017年至今，深圳市政府仅推出一宗可售住宅用地，而“只租不售”用地有五宗，其中四宗均由深圳市人才安居集团拿下。公开数据显示，深圳人才安居集团目前有2871套人才住房可供分配，共有36个项目，拟筹集人才住房24605套。
2016年9月，深圳市成立了人才安居集团，是深圳市专责负责人才安居住房投资建设和运营管理的市属国有独资公司，投入1000亿元作为资本金。在初期市政府出资后，后续可通过杠杆撬动6000亿-7000亿元资金，用于人才住房的全过程一体化建设运营管理。
作为住建部等指定的12个租赁试点城市之一，政策和市场的力量正在推动深圳租赁市场的蓬勃发展，除了深圳市人才安居集团这样的国家队外，很多独立品牌公寓如YOU+国际公寓、魔方公寓等以及开发商等都积极开拓长租公寓的业务。
因资金优势，开发商成为长租公寓市场中的排头兵。以万科为例，目前，万科泊寓在深圳已布局南山、宝安、坂田等8个门店，房间数超过6000间。与此同时，万科还与深圳市人才安居集团达成战略协议，在人才安居房和社会租赁住房的开发建设、房屋租赁、装饰装修、物业管理等方面展开合作。



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