日本房地产泡沫时代的那些荒唐事儿

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<p>　　文/新浪财经专栏作家 陈志龙 [微博]</p>

<p><span>　　日本楼市在极度疯狂时就像赌场。当下的中国，和当年迷信“一所悬命”的日本一样，世世代代天然对土地有特殊情结，而经济基本面又与当年的日本异曲同工，外汇超储、本币升值、外升内贬、信贷失控以及金融自由化推动。</span></p>

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<span>在地价的巅峰阶段，东京地价总和已相当于全美国的地价。</span>
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<p>　　7月，北京、南京等地的楼市进入盛夏。有消息称，远在北京大兴的一楼盘一天成交38亿，刷新单盘单日成交额纪录。多地土地市场呈噪热状态，南京等地今年以来土地成交已超去年全年，一些冷僻的地块价格迅速拉高，面粉超过面包价，由此拉动周边楼盘价格的急速上涨，大中城市房地产“猛兽破栏”态势继续演化。</p>

<p>　　中国式房地产的癫狂失控和土地情结，让人想起20年前日本房地产泡沫破灭前那种此起彼伏的高潮。</p>

<p>　　日本楼市在极度疯狂时就像赌场：人们都在聚精会神地下注，此时尚未喝醉的头脑清醒的人已经看到赌场的角落开始冒烟了，他们悄悄地尽可能平静地走向赌场狭窄的出口。这时，火苗依稀可见，多数人都还浑然不觉，他们四下张望，然而这时的赌局更加刺激惊险，大多数人重又被吸引到赌桌边。火苗终于燃成了火焰，更多的人挤向出口的方向，此时最怕的就是一声尖叫……</p>

<p>　　日本人祖祖辈辈居住在“岛国”，是以种植大米水稻为生的农耕民族。因此，在他们价值观中，土地是最重要也是最值钱的。日本人有一种 “一所悬命”的乡土情结，能用自己的生命来保护一块土地和住所，这体现了东亚农耕民族最根本的乡土情结。</p>

<p>　　日本在经济高速增长的年代，信贷洪峰一波波推高地价和房价。因为迷信土地会永远上涨，银行普遍存在着土地拜物教。为了提高效率，<strong>许多银行的支行长、信贷经理陪着客户坐在直升机里看地，这样一天可以看十几块地，“审批”上百亿日元的贷款。</strong></p>

<p>　　一个地产商带着住友银行的支行长在空中看地，他指着一块地告诉银行的人，他们决定在这造高尔夫球场。刚喝完酒的银行行长打着饱嗝说“啊，好吧，就这么定了”，在飞机上就完成几十亿的贷款手续。其实，这就是一处垃圾填埋场。</p>

<p>　　在地价的巅峰阶段，东京地价总和已相当于全美国的地价。泡沫经济破灭后，这块地的价值掉了一半，然而，“作为一名银行职员，当时根本不用管那么多，只要能够把钱贷出去就行了。”</p>

<p>　　一位银行家在回忆录中说，换作现在，金融厅绝对会否决银行的这种大胆行为。但在那个时候，大藏省听完各大银行的汇报后，会点头说：“是吗，是吗，这样啊！对，是要扩大内需，就这么干吧！”</p>

<p>　　那时，只要听说你买地买房，银行就给你一个授信额度，随你怎么花。一分钱不花，就放那儿也行，那时的银行和贷款人都象喝醉了酒。无固定职业、从来没贷过款的人也敢贷款买股票、置业，大家都在赌博――赌市场永远上涨。胆子都越来越大，信贷失控使日本的不动产泡沫越吹越大。</p>

<p>　　富有的日本人不仅买光了国内的房子，还疯狂地投资美国房地产市场，要买下“全世界最高最好的楼”，毁于“9.11”的双子楼也在他们的”“扫楼计划”，要不是1986年爆发国际市场石油危机，这笔买卖就成了。</p>

<p>　　但买下的那些摩天楼结果如何？就看三菱地产购买的洛克菲勒中心吧，大楼的租金无法弥补举债的利息支出，结果这幢楼6年亏损6亿美元，最后又以半价给洛克菲勒赎回，左右挨耳光的过程中，日本数百家“一所悬命” 的金融机构破产。</p>

<p>　　在那个荒唐年代，什么事都会发生。</p>

<p>　　另一家大银行的信贷员山本君说，有一天，我去总行审查部去申请一项贷款。当时，这个客户拥有价值1亿日元的土地。原则上，他能贷到7000万。但我向审查部建议说，贷1亿也可以吧？他们反驳说：“别说蠢话！你难道不知道只能贷资产价值的70%吗？”我理直气壮地回答：“你才蠢呢！这地虽然现在值1亿，但明天就涨到1.2亿了，后天就是1.3亿了，大后天就涨到1.5亿了！到1.5亿的话，70%就是1亿零500万了，现在就是这个行情，反正马上就会涨的，这不是很好么？”审查部人沉思一下，就把章给盖了。</p>

<p>　　“<strong>不是我一个人这样，所有银行都这么干</strong>，排队向土地所有人放款，这就是那么个疯狂的时代，仿佛每一寸土地都能长出金子。”他说。</p>

<p>　　信贷失控的年代，一些社会名流，签个字就能拿到天文数字般的贷款。一个经典例子是，以一曲《北国之春》走红的千昌夫是80年代日本的偶像歌星。他结婚时，银行职员上门推销贷款。</p>

<p>　　当时，富裕日本人流行到夏威夷去结婚，但那里还没有专门面向日本人的酒店。于是，银行的人就对千昌夫说：“你去结婚可顺便投资建个酒店。”千昌夫说：“我没钱啊。”银行说：“没关系，只要你签个字就可以了。”“能借多少呢？”银行说：“1000亿够不够？”千昌夫傻了，“天哪，不，不，500亿就够了。”银行说：“不，不，你做这个一定要1000亿的。”于是，1000亿就给了千昌夫。</p>

<p>　　这还没完，第二家银行又来了：“听说您要在夏威夷建酒店？日本人去夏威夷，喜欢在沙滩泡澡，还要去打高尔夫球。你再建个高尔夫球场吧。” 就这样，千昌夫名下的贷款总额达到了5000个亿。这些事情，今天听起来近乎天天方夜谭，可在那个年代，这一切居然神一般地发生了。</p>

<p>　　当下的中国，和当年迷信“一所悬命”的日本一样，世世代代天然对土地有特殊情结，而经济基本面又与当年的日本异曲同工，外汇超储、本币升值、外升内贬、信贷失控以及金融自由化推动。</p>

<p>　　市场已经在起变化。温州、神木、<span id="stock_sh600295">鄂尔多斯</span><span id="quote_sh600295"></span>、郑州新郑、湖北十堰等鬼城批量存现，已经有警觉的“灰姑娘”开始离场了，<span id="stock_sh600177">雅戈尔</span><span id="quote_sh600177"></span>宁可赔4.8亿定金，也要退地杭州的一块地。现在的房地产市场，一半是火焰，一半是海水，市场的分野隐约可现。</p>

<p>　　经济过度房地产化的结果必然是整个经济体的癌变，长期的“资源错配”必然导致最终的系统性沉沦没，如果继续维个超级泡沫，我们可能会随时听到那一声救命的尖叫……</p>
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                <p>　　(本文作者介绍：陈志龙，财经专栏作家，报人。) </p>
<p><span>　　本文为作者独家授权新浪财经使用，请勿转载。所发表言论不代表本站观点。</span></p>
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