新加坡土地价格不断上扬,房价上涨

陈伟祥说：“虽然私宅交易量回弹，但发展商基于手上私宅地皮不多而受限，无法乘胜追击推出更多项目。”
今年土地竞标场均吸引13家发展商
步入今年，土地竞标激烈程度有增无减，每项售地竞标活动平均吸引约13家发展商参加，比2015年下半年平均多出五家。
像今年首幅招标地段，位于道德路（Toh Tuck Road）的9年地契私宅地段，吸引了多达24方人马竞标，盛况仅次于2009年西林道（Westwood Avenue，新加坡南洋理工大学附近）地段吸引的32方竞标。
高纬环球（Cushman & Wakefield）研究主管李敏雯指出，近几个月推出的新私宅项目获得良好反应，提振发展商对本地楼市的信心，令他们的标价牛气冲天。她估计，今年上半年售地平均溢价达29％，比去年下半年的13％高出16个百分点，说明发展商取地难，付出“代价”也大。
陈伟祥说：“虽然私宅交易量回弹，但发展商基于手上私宅地皮不多而受限，无法乘胜追击推出更多项目。”
今年土地竞标场均吸引13家发展商
步入今年，土地竞标激烈程度有增无减，每项售地竞标活动平均吸引约13家发展商参加，比2015年下半年平均多出五家。
像今年首幅招标地段，位于道德路（Toh Tuck Road）的9年地契私宅地段，吸引了多达24方人马竞标，盛况仅次于2009年西林道（Westwood Avenue，新加坡南洋理工大学附近）地段吸引的32方竞标。
高纬环球（Cushman & Wakefield）研究主管李敏雯指出，近几个月推出的新私宅项目获得良好反应，提振发展商对本地楼市的信心，令他们的标价牛气冲天。她估计，今年上半年售地平均溢价达29％，比去年下半年的13％高出16个百分点，说明发展商取地难，付出“代价”也大。

发展商盈利率减逾一半
土地价格节节上升，私宅价格却继续走低，意味着发展商的盈利率已经逐步下滑。
房地产投资平台“点心房地产”（Dim Sum Property）联合发起人张刚禾估计，发展商已不如过去般“好赚”，私宅项目可取得盈利率，从2013年前的22％至36％，现在估计已跌至单位数，减幅超过一半。
他举今年外国发展商中建南洋（China Construction（South Pacific）Development）标到的西海岸谷（West Coast Vale）地段为例。该地段标价相当于容积率592元，发展商的回本尺价估计1079元，而该地段周围项目交易尺价约为1180元，即发展商的盈利率应是8.5％。

求地若渴有众多考量 库存关系业务发展
既然发展商的赚钱利润已越来越少，面对的风险又高，为何许多发展商仍求地若渴、积极标地呢？
张刚禾解释说，发展商标地不单是考虑利润，还可能包括填补土地库存、调动资金和扩大市场份额等考量。特别是土地作为发展商的未来收入来源，填补土地库存，更是公司未来发展的重要目标。
他说：“发展商或在标地战局中获胜，或者是开拓海外市场寻求新地皮，否则他们的业务增长势头将会受挫。”
下半年料将推出更多地段 政府能降低竞标热度？
政府今年上半年共推出五幅正选地段，当中四幅已推出招标，只剩比达达利兀里巷（Woodleigh Lane）地段预计下月推出。
戴玉祥产业（Edmund Tie & Company）研究部东南亚区域主管李乃佳认为，比达达利兀里巷地段备受发展商看好，预料推出时将会引发多方发展商出手争夺。
他也预计一些发展商为了成功取得地皮，或许会从备售地段“下手”，勾出像若锦街（Jiak Kim Street）和奥云路（Owen Road）的地段。
备售名单上的地段，惟有在发展商提出政府接受的最低买价后，才可展开竞标程序。
史德林路（Stirling Road）住宅地段吸引13人马竞标，最高标价达10亿零272万元，相等于容积率每平方英尺1050元。出价最高是由香港上市公司龙光地产和总部位于中国山东的南山集团所组成的财团。这项标价比标价第二高的MCL地产（MCL Land）和第三高的华联企业（OUE）Arbon，分别高出8.3％和11.3％。标价最低的是First Meyer发展，以7亿1384万元落在众发展商之后。史德林路地段属99年地契，面积达2.11公顷，最高楼面面积约95万4336平方英尺，可建造1110个单位的的超大型私宅项目。
李乃佳相信，随着私宅销售表现改善和价格维持稳定，发展商下来会勾出更多备售地段。
另一方面，政府预计下月公布下半年年的政府售地计划。基于最近几次竞标活动激烈，李乃佳认为，政府可能推出更多地段，以降低土地买卖市场热度。
欣乐国际研究咨询执行董事麦俊荣估计，政府下半年会推出七至八幅正选地段，供地比上半年增加高达六成。
他说：“发展商土地需求不断攀升，政府应适度增加私宅供地，满足楼市需求。”
“集体出售” 取得地皮另一途径
除了政府售地，分析师认为，发展商还可能通过集体出售方式来取得地皮。
集体出售市场经过几年“严冬”，去年开始回暖，共有三宗项目成交，总额达到10亿元。其中，华业集团（UOL）和联合工业（UIC）去年10月以3亿3420万元总价，标得私有化中等入息公寓Raintree Gardens，该地段发展的私宅项目预计在明年推出。
青建地产（南洋）去年也以6亿3800万元标得顺福雅苑（Shunfu Ville），该交易几经波折，终于在上周完成。
据了解，不少私宅项目正积极寻求集体出售，包括诺曼顿园（Normanton Park）、樟宜花园（Changi Garden）、裕廊湖畔公寓（Lakeside Towers）和友诺士雅苑（Eunosville）等。
陈丽睿指出，集体出售交易程序复杂，极容易因少数业主反对而交易告吹。她说：“尽管如此，发展商却仍愿意进行集体出售交易，这说明他们既求地若渴，对楼市中长期发展也持较积极看法。”
土地价格上扬 私宅售价升势难挡？
展望未来，分析师普遍认为，如果发展商标地热度不减，继续出高价标地，私宅价格将可能受影响而跟着上涨。
私宅售价必反映售地溢价
李敏雯认为，售地溢价继续升高，最终必然会反映到私宅售价中，使私宅价格也跟着调高。她说：“看看香港几天前新九龙地区一幅住宅用地，最高标价达每平方英尺12563港元（2247新元），相比之下，新加坡楼市价位不应定得这么便宜。”
高价标地 发展商直面成本问题
麦俊荣则认为，发展商现在以高价标地，其实好比是一场“赌注”，期待一两年后楼市会好转，能以高价卖出私宅。
他说：“但如果到时市场没回升，发展商就得面对高土地成本的问题了。”
Rio Casa成功以高价出售
私有化的中等入息公寓（HUDC）Rio Casa成功以高价出售，分析师认为，这显示求“地”若渴的发展商已把购地目标扩大到集体出售项目。此外，这次的得标价比预示价高出近三成，其他HUDC也有望以高价集体出售。
位于后港的Rio Casa以5亿7500万元集体出售给由金成兴（KSH）、豪利控股（Oxley Holdings）、联明（Lian Beng）及Apricot资本组成的合资公司。售价比预示价的4亿5080万元高出27％，每平方英尺容积率（psf ppr）是706元，每户估计可获得约200万元。
其他集体出售的HUDC将以Rio Casa的售价为指标，以至少670元的每平方英尺容积率（psf ppr）成交。
诺士雅苑2007年以来最高的集体出售价格
中等入息公寓友诺士雅苑（Eunosville）以7亿6578万元集体出售给MCL地产（MCLLand），每户可获得225万至241万元。这是自2007年以来最高的集体出售价格。
诺士雅苑集体出售竞标活动昨天结束，共吸引了八方人马竞标。
负责出售计划橙易产业（OrangeTee）今天下午发表文告说，友诺士雅苑的每平方英尺容积率（psfppr）为909元。
这个项目位于沈氏道，距离友诺士地铁站90公尺，现有10座中低高度的公寓以及一个露天停车场，占地面积近37万6712平方英尺。
诺士雅苑集体出售委员会曾委任仲量联行（JLL）于2013年6月和12月负责集体出售竞标活动，两次求售价同样是至少6亿8800万元。可是当时政府刚出台房贷总偿债比率（TDSR）框架，影响潜在买家的兴趣，以致计划失败。
这次友诺士雅苑成功以7亿6578万元的价格出售，显示发展商对本地私宅市场的展望良好。
我国历来最大的集体出售计划是2007年以13亿4000万元成交的花拉阁（Farrer Court）。
[新加坡房地产观察]今年来新盘热卖，土地价格不断攀升。楼市已经走出低谷。开发商已经用真金白银回答这个问题。或许现在已经是比较好的时机。
   
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