中日不动产证券化市场系列(一)从“类REITs”到公募REITs ...

我很淘气但很乖

　　链家研究院预测目前的中国房屋租赁市场规模是1.1万亿元，预计到2025年，将增长到2.9万亿元，到2030年将超过4万亿元。

　　这是个大蛋糕！于是，“国家队”、“正规军”、“游击队”都杀入了这块战场。

　　火热的租赁市场，把类REITs推上了风口。反过来，证券化也为租赁市场添了一把火。

　　2017年10月11日，国内首单长租公寓资产类REITs：新派公寓权益型房托资产支持专项计划在深交所获批准，发行金额2.7亿。

　　2017年10月23日，国内首单央企租赁住房REITs――保利租赁住房REITs经上交所审议通过，总规模50亿元。

　　2017年12月26日，旭辉领寓类REITs获上交所通过，规模为30亿元。

　　2018年2月2日，“中联前海开源-碧桂园租赁住房一号资产支持专项计划”获得深圳证券交易所审议通过，规模100亿元。

　　这么显眼的标题！

　　万科、招商、龙湖、远洋、阳光城(行情000671,诊股)等知名房企都坐不住了，纷纷表态要加大在长租公寓的投资。

　　区别于传统的住宅开发模式，租赁是一个完整的服务生态体系。而同样的是，租赁市场的发展也要面对高地价高成本的难题。而推动租赁市场的发展、证券化作为一个重要的手段，在世界各国得到有效地验证。

　　我们来看看邻国日本的不动产证券化市场。

　　一、日本房地产证券化市场的主要架构类型

　　1、1998年9月，日本出台《关于由特别目的公司实现特定资产流动化的法律》（简称SPC法），为日本的房地产证券化奠定了法律基础，由此拉开日本不动产证券化的大幕。

　　2、2000年5月31日，日本证股份对这部法律进行了修正并进行了颁布（同时该法的名称也改为：《资产流动化法》）。

　　资产流动化法实施以后，TMK模式（特定目的会社的日文读音简写）作为一种私募证券化产品被广泛采用。而同为私募基金类别的GK+TK架构也作为一种相对灵活简便的架构深受市场参与者喜爱。

　　3、同时修订了现行的《关于投资信托以及投资法人的法律》（简称投信法），引进了日本版房地产投资信托（J-REIT）。

　　2001年9月，由三菱地所和三井不动产两大地产巨头作为发起人JRE和NBF两只J-REIT率先上市，从此公募REITs登上历史舞台。

　　所以，日本的不动产证券化市场是分为两大类的：私募基金和REITs。分别对应不同的法律体系，有不同的架构，但统一受日本金融厅监管、都同时解决了中国目前还迟迟无法完善解决的“破产隔离”和“双重征税”问题。

　　图1 日本不动产证券化市场的主要类型

　　

　　无论是TMK，GK+TK为主构成的私募基金还是以J-REIT为主的公募REITs，近几年都交易活跃，在房地产投资市场上平分秋色（图2）。

　　图2 各种证券化架构的交易额分布

　　

　　二、日本房地产证券化市场的发展

　　证券化为日本的房地产投资市场注入了一针强心针，日本长期被压抑的房地产投资需求被重新激活。在2007年5月的最高峰，房地产证券化资产总额达到5，384.2亿元（以汇率1元=16.5日元计算）。在08年的世界金融危机之后，证券化的规模虽有所减少，但近几年又增长迅速。

　　图3：日本不动产证券化市场的扩大（单年度值）

　　

　　三、J-REIT的市场现状

　　作为日本证券化市场的主要支柱，日本公募型REITs（J-REIT）在2001年登场之后，取得高速发展。截止至2016年12月末为止，J-REIT的上市公司数达到57家，市值达到12.1万亿日元，两个指标都再创历史新高（图4）。

　　图4：J-REIT股价指数及市值推移

　　

　　截止2016年年末上市的57家J-REIT公司里，综合性公司占51%，其次是住宅（17%）和写字楼（14%）专业公司。但是，近年来由于电子商务和健康养老产业的发展，国内外公私募开始关注物流仓储和养老地产。物流专业REIT上市公司在逐步增加的同时，养老产业专业REIT也开始步入公募市场。在14年和15年先后有两家健康养老专业公司上市（图5）。

　　图5：J-REIT公司的专业公司分布

　　

　　除了传统资产写字楼之外，具有长期稳定性租金收入的租赁住宅深受REITs的青睐。截止2016年6月，J-REIT持有租赁住宅为1，102栋（使用面积约455万O），占J-REIT持有总物业数量的约32%。这个面积和动辄100万套的中国市场来比较显得微乎其微，但在证券化市场中的份额不可小觑。

　　这么大体量的租赁住宅来自于日本房地产市场供给侧的不同构造。看下图，日本在每年的住宅新开工里，租赁住宅占比约40%。而销售型的商品公寓只占2成左右。