房价到达任何一个价位都别惊讶:还能涨空间很大

北京香草

摘要

【房价到达任何一个价位都别惊讶：还能涨 空间很大】地王连续出现，房价疯了，地产股也涨疯了，未来会怎么样？政府会出手调控吗？兴业证券新财富分析师阎常铭团队的答案是，还能涨，空间很大。

　　地王连续出现，房价疯了，地产股也涨疯了，未来会怎么样？政府会出手调控吗？兴业证券新财富分析师阎常铭团队的答案是，还能涨，空间很大。

　　 8月17日，上海静安中兴社区两块地正式出让，起拍价46亿元，融信中国以总价110.1亿元竞得该地块，该地价的可售楼面单价14.3万。

　　此前的8月14日、15日两天，兴业证券连续两日召开地产股相关电话会议，讨论房价和地产股走势。“聪明投资者”将会议观点摘要刊发。

　　为了方便朋友们阅读，聪明投资者整理了一个自己理解的简单版本，并附上兴业证券的会议纪要。聪明投资者简化版纯属个人根据纪要理解的版本；会议纪要与兴业证券的原记录相比，问题顺序略做调整，只是为了方便阅读，内容原汁原味，未做更改。

　　本文不代表任何投资建议，也不代表“聪明投资者”赞同或反对相关内容，只是提供一个分析师的观察视角，供朋友们参考。

　　以下是聪明投资者理解的简化版

　　1、一线城市的房价还有多大的空间？

　　答：房价没有绝对的顶，只要趋势不停止，可以涨到任何价位。

　　目前中国经济不好，银行愿意给地产商放贷，尤其是给一二线城市的地产商放贷。只要金融机构愿意放贷，国内房价上涨趋势就不会停止。

　　万科有过研究，房价趋势跟人口没关系，跟三件事有关：财富总量、贫富差异和土地供给。按照这个因素来看，中国一线城市房价还得涨。

　　2、中国会不会像日本一样房地产泡沫破灭？

　　答：日本房价泡沫破灭，是因为1989年新任央行行长严厉大幅度降息，但日本房价泡泡破了，经济就完蛋了。

　　不用担心，中国政府不会这么干，因为知道后果很严重。

　　3、政府是否出台政策调控房地产？

　　答：首先，因为货币宽松，房价上涨早在预期之中。

　　其次，除非政府不让银行放贷，其他调控手段都没用。

　　第三，如果银行不放贷，进入其他高风险领域，会有金融风险。

　　第四，金融风险比房地产泡沫可怕。

　　所以，政府只会调控房价不要涨地太快，不会不让房价涨。

　　4、未来三四线城市的房价会怎样？

　　答：总体上看，是不具备机会的，因为银行不愿意在这些城市放杠杆。

　　不过，可以关注大都市周边三线城市，因为有大城市的溢出和辐射效应。

　　5、商业地产和住宅更看好哪一块？

　　答：商业物业严重饱和，北京上海之外区域的商业物业不太乐观。相比之下，一二线城市的住宅更优质。

　　6、地产股会如何？

　　答：近期地产股的表现只是一个序幕，地产股波澜壮阔的行情刚刚开始。我们认为中国近几年最大的一个背景就是资产荒，资产荒将改变中国包括房地产在内的很多行业的命运，必然会给这些行业带来波澜壮阔的行情。

　　7、照你的推算逻辑，地产股有多大空间？

　　答：现在一些标志性的股票的估值水平，比如像一些核心地产公司 NAV(资产净值)按折价 40%甚至 40%以上的，我觉得至少先到 NAV，这是最基本的。

　　以下是兴业证券的

　　Q1:一线城市的房价还有多大的空间？

　　A:我们研究了几乎每个国家，从来不能有一个绝对的数字来衡量一个空间，看趋势，趋势没有停止，房价到达任何一个价位都不要惊讶。

　　第一点：第一个大的时代背景是银行资产荒，这是非常重要的一个关系。银行过往可能大型企业、优质企业持续的配按揭，就是持续的发贷款。比如万科、恒大。

　　现在万科、恒大都去发债，不用银行的贷款，银行资产荒，这必然导致银行持续的加按揭，但银行加在什么地方呢？银行加按揭是因为它看重了按揭贷款的安全性，这一最本质的特征。

　　所以按揭贷款不是加在我们国家最需要去库存的三四线城市，整个商业银行系统，在三四线城市的按揭优惠利率是最小的，优惠幅度是最小的，一二线城市优惠幅度是最大的，在上海和深圳没有调控之前也是。整个商业银行系统在一线城市的按揭优惠利率幅度是最大的，在二线城市比一线城市要小。

　　所以看得很清楚，整个商业银行系统着重在一线城市加杠杆，而我们几乎研究的每一个国家，无论是什么经济，只要金融机构加杠杆这个趋势没有停止，房价上涨的趋势就不会停止。

　　第二点，万科之前做了一个很深入的研究，研究了全球几乎每一个大型城市，得出一个结论，任何一个核心城市的房价涨幅或者房地产趋势，跟人口没有关系，只跟三个因素有关。

　　第一个是经济体财富总量。

　　第二点是这个经济体贫富的悬殊程度。

　　第三点是研究这个城市土地供给状况。

　　如果以万科这个研究角度来出发的话，那中国一线城市现在房价涨幅，这个趋势远远没有结束。

　　Q2:中国有没有可能出现日本之前的房地产泡沫破灭？

　　A:我们也专注研究过日本，日本当时土地的价值就可以买美国了，但是当时也是很贵的。

　　但是日本泡沫完全可以不破灭，1989年新任央行行长严厉大幅度降息，一定要刺破房地产泡沫，当时整个日本的经济是绑在房地产上的，刺破房地产泡沫之后整个日本经济就毁掉了。

　　所以，我们认为当前中国政府的调控手段是非常正确的，房地产是有泡沫，但这个泡沫是可以通过其他方式解决的，绝对不是通过强硬的货币或者其他政策来压制这个泡沫的。

　　尤其是在当前银行资产荒，必须要配置按揭的这样一个情况下。因为这样会导致无论是整个经济系统还是银行系统出现非常大的问题。

　　Q3: 近期很多地方都出现了限购限贷的政策，中央也明确表态说要抑制资产泡沫，怎么看待未来政府对房地产行业的态度呢？

　　A:第一点：房地产到今天这个涨幅，我们认为不应该是出乎所有人意料的。货币政策宽松到这个程度，应该是有一定的判断房价是到一定的程度。

　　第二点：确实抑制资产价格泡沫有可能会有影响，但是我们看到这一轮房地产大周期一个核心的逻辑是银行持续给按揭加杠杆，银行资产荒拼了命的加杠杆。

　　你看一下我们4月末写的深度报告，银行在拼了命的用最低的利率加杠杆，所以你要真正的去泡沫，只有这一条途径，其他的任何行政调控手段，我们之前做过非常深入的研究，各种量化模型都是无效的，只是短期的，对长期基本面没有任何影响。

　　所以，如果真正要去泡沫，只有掐死银行按揭贷款这一条路，就像 2011 年或者 2013 年年末 2014 年初银行做的，银行对于首套房的按揭利率，基准利率上浮 10%，然后还没有额度，你明年年初再过来，我们整个银行有额度了你再过来。

　　那样子的话，会对房地产基本面有一个基本型的扭转。但是会不会这么做呢？我觉得非常难，因为银行资产荒，你不让银行配按揭，银行没有按揭，现在又失去了过往保利、万科这种大客户，因为都去发公司债了，那你让它配什么？配高风险资产吗？这必然会导致整个金融系统的危机、整个银行系统的危机。

　　在任何一个国家，金融系统的危机比单纯房地产这种导致的经济危机要严重得多。所以我们说房地产泡沫需要抑制一下，不要让它涨得太快。但是你要根本解决这个问题，是不可能的，这个问题本身就是无解的。

　　第三点：苏州、南京的这些城市调控，通过我们量化模型深入研究表明任何一个区域，任何的货币政策之外的行业调控政策都是无效，至于为什么这样调控，我们会再深入研究一下。

　　Q4:能否谈谈未来三四线城市的房地产走势前景。

　　A:三四线城市，对于一个大的经济体而言它的需求端是主导的，而需求端的本质就是货币现象，不是人的需求。

　　银行给三四线城市的利率水平是优惠最小的，它的按揭利率要比一二线城市高一大截。这就意味着银行不愿意在三四线城市配置这种按揭这种长期资产，而我们说任何一个房地产市场都是金融机构和真正的房地产需求段相互作用的，那什么一二线城市会往上走，为什么银行发放这种按揭会导致基本面向上，因为在金融机构和需求的相互博弈循环过程中，银行持续发放按揭就导致这个平衡被打破，使市场持续向上。

　　但在三四线城市，它没有这种力量，很多三四线城市的按揭还都是基本利率。所以目前三四线城市总体上看，是不具备机会的，因为银行不愿意在这些城市加杠杆。

　　但部分三线城市可以重点关注，我们看东京和纽约这些都市圈，随着它们的高速发展，周边高速交通轨道发展，使得周边部分城市享受到了大城市的溢出和辐射效应，那这种类型的三线城市具备机会。

　　Q5: 商业地产和住宅您更看好哪一块？

　　A:目前这两块从中国来看肯定更看好住宅。商业物业除了目前北京上海以外很多地方都是严重饱和的，供给量太大。所以我们目前对除北京上海这种核心区域的商业物业，不是太乐观。

　　相比之下，一二线城市的住宅都更优质。

　　Q6:地产股会怎么走？

　　A:近期地产股的表现只是一个序幕，地产股波澜壮阔的行情刚刚开始。

　　我们认为中国近几年最大的一个背景就是资产荒，资产荒将改变中国包括房地产在内的很多行业的命运，必然会给这些行业带来波澜壮阔的行情。

　　第一点，银行资产荒。在中国银行必然会以创历史新低的按揭利率来大规模配置按揭。这是在资产荒背景下必然的选择，而这必然导致核心一二线城市房价的上行。

　　第二点，保险资产荒。保险的保费近几年增速非常快，今年上半年增速达到了37%，中国不断降准降息，固定资产的收益率不断下行，是保险配置资产荒。解决方法就是，在一二线城市配置物业或者用更为便宜的价格在二级市场买入被严重低估的布局这些城市的地产股。

　　第三点，股市机构资产荒。现在不是牛市，能够具有较好配臵价值的行业和公司是不多的。有保险增量资金持续进入，价值严重低估，机构严重低配，房地产基本面走势有巨大预期差的行业，房地产板块的买入价值是凸显的，二级市场就是资金配置的作用。最终使得上市地产公司的股价达到一个均衡价格，使得后续举牌者觉得价格不是足够便宜，买地买项目跟买公司差异不大。

　　反过来看近期没有被保险公司举牌的公司的估值，比如保利地产 NAV(资产净值)折价 40%，PE 也处于较低水平，这些公司股票的上涨空间是巨大的。

　　Q7:照你的推算逻辑，地产股有多大空间？

　　A:现在一些标志性的股票的估值水平，比如像一些核心地产公司 NAV按折价 40%甚至 40%以上的，我觉得至少先到 NAV，这是最基本的。

(责任编辑：DF208)

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