东京成中国投资者目光聚焦点,房价为何只有北京的一半?|过年充电 ...

活宝冷枫儿

　　◎作者丨怀瑾

　　今天我给大家讲关于东京不动产的一些干货信息。

　　1当前形势下日本投资优势分析

　　首先，宏观来看，我们的地方财政出现了问题，直接导致了与我们息息相关的家庭债务。其次就是p2p平台停业、清盘、跑路等问题接踵而来。另外对于投资者来说，房产税即将到来，是让许多的投资者坐立不安纷纷抛售的一大原因。

　　对于投资者来说，这种情况下就要考虑分散投资。此时，我们引申出来了海外配置这条路，要把鸡蛋放在不同的篮子里。

　　PPT的一些内容放在上面，大家可以仔细看一下。在这样的大环境下，大家的眼光就会投入到海外市场，此时我们提出了3.5小时投资圈理论，恰好东京就在这个距离范围内。

　　2东京不动产投资列为优选的逻辑

　　3.5小时理论并不是单纯意义上的时空概念，更多的是对于相似文化下的一个抽象理论。离的近、好管理就是我们的宗旨，恰好东京就是在这个范围内。

　　现在东京的市场上房价非常合理化。

　　日本在八十年代，经济处于飞跃时期，当时日本的财富可以把美国的帝国大厦买下来，于是日本的房价也像我们如今北京（楼盘）、上海（楼盘）的房价一样，最贵的地段是在东京银座。

　　经历了泡沫经济破灭之后，人们普遍心态平衡，不再急迫地去追求名利。

　　这一现象其实隐含的是日本金钱不断贬值，于是很多人都买不起房。

　　接着日本政府就推出一室户，套内面积在17平米左右的小户型。所以，现在很多投资者说日本的房怎么那么小，其实当时就是因为金融危机之后，房地产泡沫产生之后，很多人都买不起房子，日本政府只能推出这样一种小户型，为的是让更多的人能买得起房子。

　　日本的房产比较理性有这样一些原因：

　　首先，结婚时父母对有无婚房的要求不高，完全能接受租房。也有一方面是因为当时的金融危机导致大家买不起房子，根本就没有买房的念头。

　　其次，很多毕业之后进入大公司的年轻人，没有积蓄而且租房会有住房补贴，所以基本都不会买房。

　　再者，就是日本没有子女结婚父母要给置办房产的理念，他们大多是子女不愿意麻烦父母，父母也不愿意去麻烦子女。他们的房子就是用来生活的，不会用来炒房，极少数才会用来投资。

　　另外，在日本即使租房子住，孩子也可以在这个学区就读。

　　所以，日本人都是在理性的想法下才会买房。据统计，日本人买房的平均年龄基本上是在四十五岁左右，因为日本的租赁市场非常的完善和安全，所以日本人更喜欢租房来使用。

　　接下来分享日本房产投资的优势，有关图片如上。

　　首先，日本比较大的特色就是永久产权，而且日本是一个土地私有国，也就是说，你买了地之后可以自主决定如何使用，并且可以世代相传。

　　另外，日本的租赁市场很稳定，很多年轻人涌入需求量大。

　　再者就是贷款利率低。

　　3成功置业东京不动产的要点解析

　　要投资日本的话，我认为一定是要投资东京的，有一组数据来验证我的说法。

　　首先东京是全球第一大城市，GDP全世界第一。下面这张图片是东京与国内一线城市的GDP对比。

　　其次，由于年轻人的流入，给东京注入了新鲜的血液，那么是什么吸引年轻人的到来呢？下面有两幅图。

　　东京23区大家应该是耳熟能详的了，那么周边的地区，比如说有一个丰岛区，它是东京都人口密度最大的一个区域；另外还有板桥区，有一条荒川清流那个区域，每年的花火大会都在此地召开；还有一个台东区，我们的大熊猫就在那里的上野公园里供人观赏；还有浅草寺、葛饰区、大田区等等都非常宜居。

　　接下来，配合着图片重点介绍几个区：

　　首先就是千代田区，这个拥有一百多年历史的车站是千代田区的一个标志性建筑，另外皇居和国会也在这个区域。

　　然后是中央区，顾名思义就是位于二十三区正中央而得名，银座就在这个区域。

　　下一个是港区。是一个东京的取景胜地，也是一个恋爱圣地。

　　另外是新宿区，因歌舞伎而出名，其实它更是一个行政区，东京都厅和各大名校就在这里。

　　土地资源有限加上人口的不断流入，使得东京的入住率基本保持在95%以上，从投资角度来看，稳定的收益可观的回报是宗旨。

　　从下面图片可以理性的看出东京地价的涨幅情况，那么从不动产的价格来说，可以看到红色线标注的这一块就是我们常说的公寓，大家如果是纯投资的话，一定要投资公寓，因为它的价钱上升幅度是最大的。

　　有接下来有奥运主会场的图片，2020年东京要开奥运会了，随着奥运的开展我们对东京的经济和房产的上升是非常有信心的。

　　另外，赌场势必促进经济发展。大家都知道日本要开赌场了，现阶段法案已通过，而且多个城市正在竞争，其中东京，横滨，大阪的呼声较高。但是东京的竞争优势明显，政界商界集中，经济处于绝对优势，人口、奥运等综合优势，我们这边做了一下客观的分析，认为东京势在必行。

　　4四类投资房源特色解读

　　接下来给大家分析一下四大投资房源。

　　首先，一般的小公寓比较适合投资，16、17平米左右的单身公寓，总得来说比较优惠。它的特点是收益率非常高。

　　第二种是塔楼，是属于比较高端的一种投资方案。塔楼的建造年限比较近，一般情况下都是在四十层以上，抗震系数比较高。

　　另外是楼的投资，楼的特点是这栋楼全部买下来，包括土地、建筑物，特点就是可以自主改建，缺点就是相对贵一些。

　　还有一种是店铺，有租约和空使两种用途。

　　综上所述，其实对于拥有五百万以内资金的投资者来说，想要投资日本房产的客户我们建议您选一般的公寓。如果资金很充裕，又比较喜欢自主改建，那么我们建议您去选塔楼，也就高级公寓。如果是公司行为的话，那么我们建议您就直接买楼或者店铺。

　　下面大致讲一下买房流程。买房其实很简单，就是先选房，订房，然后交10%的首付，之后签约、付完尾款、最后就是交房，全部都在国内就可以一次搞定。而且我们现在给选定的房源都是带租约的，就是去掉了一定的空置期，您不需要再去招租，换句话说，您买到的房子已经是有租客的。

　　所以我认为，如果您真的身边有一点闲钱的话，完全可以投资带租约的房子，没有什么好担心的，日本的市场比我们国内的市场要干净透明得多。

　　我在日本买房没有去现场，直接看谷歌地图然后定的房子，因为日本有很强的保护租客的意识，即使是作为房东，也不能随意踏到房客的房间里面去。所以我们买房的时候即使到了现场，也只能在外面看一下公共设施。

　　但是大家不用担心，因为日本的房客在签订房产的租赁合同的时候，会有一点要求叫做“恢复原状”，也就是说当初借给他是怎么样的，那还回来的时候也必须是这个样子。

　　另外一点，日本有非常严格的租赁市场。对于租客的审核要求是非常严格的，租房的时候，必须要有保证人或者是保证公司，在租房合约签订之后，租客需要先交一部分保证金，如果租客付不了房租的情况下，是保证人或者保证公司出面替他支付这个租金。所以说投资了东京的房产之后，在日本做房东是非常有保障的。

　　日本的空置率较低，所以说房东的房子肯定是能租出去的，收益比较稳定。而且我们是小金额投资，在北京上海等一线城市连个卫生间都买不到的小额金钱、就能在日本买一套房子，用于出租等用途，收益稳定。而且永久产权对我们来说也非常有吸引力。

　　另外，做了日本房东以后，其实日币一个避险的币种，我们先不说涨幅如何，我们就单看汇率，人民币放在我们身边其实是在贬值的，而日币对美金来说还是蛮坚挺的。甚至这个外汇放在那里，去日本的时候方便消费。分散投资不只是分散投资的品项，同时还要分散到不同的货币，这对于我们国内的投资家来说，我觉得这个是更加重要的一个特色。

　　5成为东京房东后必须知道的事

　　接下来是大家的提问，我来做一些解答。

　　（1）有人问租赁价格近几年怎么样？

　　一般情况下，日本的租金都在缓慢上升，但肯定没有国内涨幅那么高。

　　基本上日本的租金都是看周边的一些租赁市场上的价位作为指导价，想要租金上涨，这个是可以的，首先要看一下周边房价的情况，我们会给您一个指导价，然后去和房客商量协商。基本上在两年合同期内是不允许随意涨租金的，那么合同期到了之后，或者说在合同签订之前可以跟租客协商，涨幅不会太高。

　　除非，整体所有的租金都上涨的话，所有的区都在涨，您的房子一定也会涨。因为我们帮您托管，我们也希望您的房子涨，那我们的收益会高，但是，如果说一般情况下周边没有长的话，您肆意长的话，这个情况是租客不能接受吧。

　　按常规来说，日本市场租金上涨的情况比较少。而且租客有权利拒绝您上涨租金，所以换句话来说，可能对于投资客，您想要一次性赚很多钱的话，会比较难，但是长期的话，还是有这个概率的，我们看的是长期回报。

　　（2）税费的话占租金比重多少？

　　这个要看指的是什么税费，如果是买房税费的话，大概是在房价的6%左右。如果是持有的税费的话，大概是2%不到。

　　如果是租金的要交的个人所得税的话，因为在日本，个人所得税是征收起点最低那一档的5%。这部分可以通过税务师来报税，有很多的减免项目，比如不动产取得税、房子的折旧率等可以纳入减免项目。

　　还有去日本的一些飞机票、住宿费也可以作为减免项目，基本上如果不是买特别大金额房子的情况下的话，税务师第二年都可以帮您把个人所得税减免到零。反正我们公司大多数情况下都是会替投资者全部减免掉的，金额大一些的，没有办法减免之后还是要交一部分个人所得税。

　　可以在日本买房作为办公地点，注册公司然后从此常住日本吗？

　　在日本买作为办公室的房子，然后用来注册公司是可以的。买了并注册公司之后，要取得一个投资经营签证，这样才可以留在日本。但是投资经营签证是经过一年的时间，考核你们公司的经营情况，当您符合了条件之后，才可以续签。

　　并不是说只要注册了公司，就能长期居住了，一般经营投资签证有一定的期限，像一年、三年、五年。如果说您符合日本的高级人才引进的情况的话，最快三年就可以拿到永久居住的资格，就可以永久居住在那里了，所以单单开公司是不能长久居住在那里的。

　　（3）没有外币怎么支付房款？

　　关于付款的情况的话，我们有很多客户，他都有海外账户，直接汇过去就好了。另外，国家也有就是五万美金的一个限额。

　　投资经营的话，有投资金额的标准吗？续签有年营业额标准或雇佣人数的标准吗？

　　关于投资经营签证的话，其实日本是没有一个完整的关于投资经营的标准的，但是如果您是纯投资房产，然后作为公司的一个收益的话，那可能是需要达到五百万人民币以上的，这个投资金额会比较保险。

　　那如果是您做其他的未达到500万人民币的项目的话，那就要看您当时项目的内容，到了续签的时候签证官会评估它是否会有可行性，就是说您这个事业在日本是否可以继续做下去的。如果日本人觉得没有必要再继续经营下去，它就不会给你续签。

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（责任编辑：王治强 HF013）