房地产税杀伤力到底有多大未来这三类房子将一文不值 ...

吮茁盒

这几天的大新闻是“2019年落实制定房地产税法”有关房地产税的只言片语都能引发市场的震荡。

媒体报道称3月8日在十三届全国人大第二次会议上全国人大常务委员会工作报告提到“今年要抓紧制定修改深化市场化改革、扩大高水平开放急需的法律落实税收法定原则……”

“集中力量落实好党中央确定的重大立法事项包括审议民法典……制定房地产税法等立法调研、起草都要加紧工作确保如期完成。”

也就是说开征房地产税可能会比想像中还快但今年起草不等于今年就要出台因为从起草、制定、审议到正式出台还需要相当长的一个过程。

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首要要看力度

其实征不征、什么时候征这两个问题已经不重要了普通人更应该关心的问题是房地产税会如何影响房价以及如何应对去年写过一篇文章的今天完善一下重新发一遍。

我的理解是首先要看力度。房地产税本质上是一种持有税目前国内其实已有上海、重庆、香港对房产的持有环节征税但三个城市目前的征收力度都很温和上海只对新购买住房征收重庆只对高端物业征收香港的税基考虑是租金而非房屋市值而且都有比较宽松的免征部分所以持有税对这三个城市的房价走势几乎没有影响。

正因为如此很多人会以这三座城市的经验为例对房地产税不屑一顾严重低估了这项税收可能发挥的威力。在很多国家房地产税一点都不温和在美国一些州不管房子多大、也不管你有几套、住多少人只要有房子就必须缴纳房产税。

税率由各州政府自己决定每年税额占房屋价值的1%到3%都有纽约州和德州可以高达3%加州大约1%。需要注意的是政府会定期对房屋价值进行评估再根据评估值来计税而评估值和市场的变化基本同步房价张房产税就交得多房价跌就交得少。

另外美国房子的持有成本除了房产税还有价格不菲的物业管理费部分州的持有成本甚至是高于3%的。

也就是说在美国一些州一套市价500万的房产每年的持有成本最高可以高达15万即便按照中位数1.5的税率来征收也高达7.5万元如果在中国有几个普通家庭可以承受

另外 对那种拥有几十套房子的人来说会否给予累进制的惩罚性税率有这个可能啊。

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房产税不会降房价但会冲击其投资属性

房产税会大幅增加房屋的持有成本和交易成本但这并不意味着政府想把房价打下来因为从政策设计的初衷来看征这个税主要是为了给地方政府培养一个“长期饭票”而和降房价没有必然关系。

更何况房价如果真降了房产税也会减收一个稳定的房地产市场才能培养一个可持续的“长期饭票”。所以房产税的开征一定会充分考虑市场的承受力下药太猛的话得不偿失。

放眼全球世界上没有几个国家会使用房产税来降房价因为房地产市场的外部性太强特别是与金融市场的关联度极高房价如果波动太大往往会波及到整体经济运行的稳定。美国次贷危机就是一个教训任何一个国家的政府都没有动力让房价大起大落。

当然回顾历史房价大幅下跌不是没有但其发生的时机往往是在经济危机期间而非人为的调控。

诺贝尔经济学奖获得者罗伯特·席勒曾编制了著名的Case-Shiller房价指数该指数发现从1890年到2013年长达123年的历史中美国房价真正大跌的只有两次一次是1929—1933年的大萧条时代另一次是2007—2011年的全球金融风暴时代其他大部分时间表现为上涨与平稳。

说了这么多真正的结论是面对板上钉钉的“房地产税”既不能高估也不能低估。不能高估的原因是它一定不会让房价出现断崖式下跌否则市场会不可控。

不能低估的原因是它会与其他组合拳一起无限拉高交易成本逐渐剥离房子的投资属性让不动产的投资收益回归社会无风险利率水平这个可能性才是真正需要重视的。

还是前文说到的席勒指数如果盘点1890年到2013年的美国房价走势可以发现美国房价在过去的100多年中的年平均增长率约为3%略高于美国2.8%的通胀率这其实就是社会无风险利率水平换句话说和买余额宝差不多。

不过请注意这个指数的时间跨度是100年中国的房地产市场才刚刚20多年时间不能用席勒指数来解释对中国购房者来说也根本不需要考虑100年这么长的投资周期10年甚至5年就够了。

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三个应对建议

既然大环境与大趋势不可对抗个人应该如何决策呢我想给出三点建议

一是分散配置房地产税是一种地方税不可能做到全国一盘旗一定会因城施策。一线城市有条件开征但其他城市未必很多二三线城市目前正在搞人才争夺战如果开征房产税会加速人才与产业的流失。

相反这些城市可能会以低税率甚至零税率为筹码与一线城市争夺人才。所以分散配置是有必要的鸡蛋不要放在同一个篮子里。

二是购买有租赁价值的物业从纽约、伦敦、香港的经验来看租金是一个对冲物业持有成本的有利工具例如纽约不少房子的租售比高达5%扣除3个点的持有成本后还能有两个点的收益再加上每年两三个点的升值收益跑赢通胀还是可以的。

所以房地产税时代一定要把租金价值重视起来这可能会从根本上改变原来的资产配置逻辑那些租金价值低的旅游地产、人口净流出城市的商铺、远郊超大户型等三类房子可能会因为“租不抵税”而加速抛售变得一文不值而大城市中心那种租赁价值高的小户型甚至商住物业反而可能会价值重估。

三是多生孩子中国的房地产税应该有一定的免征面积而且很有可能是按人均面积来计算那么孩子多的家庭就能享受更多的免税额度而未婚有房人士可能因为人均面积过大而要收一笔“单身税”。

种种迹象显示房地产市场的各项交易成本只会越来越高而任何一个市场其套利空间和交易成本都是成反比的这是否意味着中国人靠买房子改变命运的机会窗口会否已经悄然关上相信众说纷纭。

我对此仍然是持乐观态度的毕竟房地产的本质功能还是抗通胀而放眼全球大部分国家实在找不到一个比房子更理想的工具天量的货币总得有一个出口吧

要让房价真正平稳就得控制好货币发行一些发达国家的房价之所以平稳除了供求关系改善城镇化已经完成更重要的还是货币政策稳健。

如果说供求关系、交易成本对房价的影响是50%那通胀对房价的影响可能就是200甚至更多小风小浪改变不了大江大河的方向。

房地产向来是一个复杂度特别高的市场正反两股力量的共存是很正常的真正重要的是我们得看清主力在哪里。

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