奥克兰资本估值再推迟 4 个月

新西兰

图片：RNZ
去年 5 月奥克兰房地产最新估值至少推迟到今年 5 月
估值是否会下降以及极端天气是否起到了作用的问题
专家表示简历只与利率有关，与市场价值无关
由于最高层需要进行修改，新西兰最大城市的房主必须等待至少四个月才能获得奥克兰市议会更新的资本估价（CV）。

总估价师推迟了原定于去年 5 月发布的简历，并要求理事会修改一些数据，修改工作目前正在进行中，预计今年 5 月完成。

CoreLogic 研究主管尼克·古德尔 (Nick Goodall) 表示，CV 每三年评估一次房产价值，以帮助确定税率，该税率按城市各处的每个房产进行分配。

他说，一处房产的CV不太可能在三年内发生如此大的变化。

资本估值按土地价值和改良价值（即房产上的房屋或建筑物）细分。

改良价值并不等于重置价值，例如如果房屋被烧毁，重建的成本，Goodall 说这可能是奥克兰 CV 被延迟的原因之一。

他说，2023 年 1 月奥克兰周年纪念周末洪水凸显了这个问题。

“在那段时间内必定发生了大量的保险（索赔），这使得他们看到这些后会想，‘这并不能反映这处房产的真实市场价值，因为我们看到由于这些原因，一些房产的保险赔付金额远高于 CV’。”

“所以这也许就是这里受到如此多质疑的原因之一。”

虽然预计估值将保持停滞状态，但古道尔还表示，延迟的另一个原因可能是估值会下降。

但他表示，CV 的目的并非表明房产的市场价值，例如某人愿意为此支付多少钱。

相反，自动估价模型会随时更新房产价值，并被银行使用，真实反映房屋的市场价值。

Martelli and Co 买方代理亚历山德拉·文森特·马特利 (Alexandra Vincent Martelli) 表示，与她之前从事房地产工作的澳大利亚人相比，新西兰人更“痴迷于简历”。

“对于买家和代表买家而言，我们一直面临的一个挑战是了解卖家基于简历的期望，销售代理如何利用简历作为营销工具，以及房产的实际价值。”

她说，新南威尔士州要求经纪人告诉买家和告诉卖家的相同价格。

在新西兰，买家只需参考 CV，然后自己解决即可。

马特利说，目前许多房屋的售价都低于 2021 年的资本估价。

“因此令人担忧的是，这些新的 CV 是否会巩固 2021 年的价格，从而让供应商保持他们的预期，或者我们实际上是否会开始看到这些 CV 有所下降。”

从新西兰奥克兰伊甸山顶看到的房屋。照片：Unsplash / Nick Sarvari
奥克兰市议会税率、重新估价和数据管理负责人 Rhonwen Heath 于 9 月表示，总估价师表示，市议会的数据质量很好，但还需要进一步努力才能获得认证。

“主要问题与整个地区根据销售数据、分区和发展潜力一致应用的评级估值有关。

“这项工作将确保具有相似属性的房产获得一致评估的估价。”

希思表示，所需的补救工作与 2023 年风暴事件的价值降低或影响没有具体关系。

这项工作还需要确保其准确反映截至 2024 年 5 月 1 日的市场情况。

她说，自 10 月以来，议会一直在确认向总估价师重新提交房产重估数据的时间。

“重新估价文件预计将于四月提交给总估价师。

“这意味着，一旦我们得到总估价师和我们的估价合作伙伴的确认，我们将在 5 月份能够更好地确认何时公开发布房产估价。”

希思表示，委员会希望完成这一流程，以便新的简历可以从 7 月 1 日起适用。

“然而，我们需要在两者之间取得平衡，确保有一个健全的估价流程，以便纳税人能够获得尽可能准确的估价，并且奥克兰人也能够相信用于确定税率的估价是准确计算的。

“重新估价不会影响我们收取的税款数额——它可以帮助我们计算出每个人应缴纳的税款。”

她说，房产价值的增加或减少可能并不意味着业主支付的税率增加或减少。

税率成本的任何变化都是由房产价值相对于奥克兰地区平均涨幅或跌幅的变化决定的。

“如果您的房产价值变化幅度超过或低于平均水平，您支付的税率可能会高于或低于 2025/2026 年预计的平均 5.8% 的增幅。”

希思表示，市议会花费额外的时间来正确评估房产价值，将有助于奥克兰人相信用于确定下一财年税率的估值是准确的。