“每周补足 300 元”：房地产投资者实际上赚了多少钱？

新西兰

去年，超过5万名房地产投资者的投资组合出现亏损。（资料照片） 图片：Unsplash/Artful Homes

很大一部分房地产投资者并没有从他们的投资中赚到钱，而那些赚到钱的投资者平均每年赚到的钱不到 16,000 元。

RNZ 去年透露，全国约 12 万名房地产投资者中，有超过 5 万名的房地产投资组合出现亏损。

现在，根据《官方信息法》发布的新数据显示，即使是那些有利润的人，赚的钱也很有限。

在 2024 纳税年度，所有报告盈利的实体的平均租金收入为 15,680 元。

根据平均房价计算，回报率为 1.7%。

个人收入为 13,240 元，信托收入为 26,490 元。

前一年，平均收入为 15,590 元。前一年为 16,680 元，2021 年为 14,800 元。

Simplicity 首席经济学家 Shamubeel Eaqub 表示，人们投资房地产不是为了现金收益，而是为了其他原因。

这些包括能够从银行借款以其他投资无法实现的方式投资房地产，以及对明线测试未涵盖的房地产免税。

“真正的动机是资本收益——因为现金回报意味着租户不是主要业务，房子才是。

“粗略地说，如果你的现金收益率为 1.7%，假设股权成本为 10%（在新西兰可能略高一些），那么投资者就会认为房价将永远以每年 8% 以上的速度上涨。

“所以我们有这种奇怪的设置，通过税收和银行监管以及文化规范，鼓励人们进行相当严肃的金融赌注。”

如果算上资本收益，投资者过去五年平均每年的收益为 6.6%。

2022 年，这些股票的回报率为 19%，2021 年为 15%，但最近两年却全部亏损。

他计算出，得益于资本收益，投资者在 2021/22 年度的平均收益为 179,672 元，而前一年则为 111,464 元。

但他们在 2023 年将损失近 85,000 元，在 2024 年将再损失 21,362 元。

新西兰房地产投资者联合会发言人马特·鲍尔 (Matt Ball) 表示，他对这些数据并不感到惊讶。

“我们自己有一处出租房产，目前我每周要投入 300 美元，因为我的利率高达 6.65%。

“但我们过去一年半以来一直这样做。我们会亏损，因为情况就是这样。”

他表示，房地产投资并不是“中彩票”。

“这是一份艰苦的工作，要想从中赚钱，你必须付出一些努力。你不能只是买了个房子，然后坐等钱滚滚而来。”

“这就是为什么如果你可以增加一间卧室或对其进行升级，以便获得一些租金或其他什么，那就对它进行一些工作，这就是目标。”

他说，85%的房地产投资者都有其他工作。

“我认为，如果你能把钱投入到其他投资中，你可能会获得丰厚的收入……但杠杆就是差异所在，我不能借 100 万元来投资股票。”

奥克兰房地产投资者协会总经理萨丽娜·吉本 (Sarina Gibbon) 表示，一些投资者将跨多个实体开展业务。

自2022财年利息抵扣开始逐步取消以来，税务局一直不了解投资的经济现实，更不用说准确报告了。它一直在报告立法扭曲的情况。

在24财年，房东只能扣除50%的利息成本。现金匮乏的投资组合被注入系统，最终以纸面价值高昂的业务形式被剔除。

“所以，这些数字并不低得令人意外；它们只是高得令人难以置信。我们对收入征税，而不是对利润征税。”

这种税收扭曲不过是一出政治闹剧。然而讽刺的是：尽管这项政策存在缺陷，它确实改变了投资者的行为，从积累型转向改善型。

当然，更多可抵扣的维修和升级改造可以提高住房质量，但同时也会提高租金。因此，这种源于缺陷设计和糟糕领导的对抗性政策，迫使投资者采取行动，只让租户受益，而对其他任何人都没有好处。

她表示，现在投资者可以再次用住房贷款利息抵扣收入，而且利率已经下降，投资者有了一定的喘息空间。

“从长远来看，我预计投资将更加活跃，更加注重收益，投资者群体的应税收入将会增长。”

房地产投资教练史蒂夫·古迪 (Steve Goodey) 表示，刚开始的投资者通常会遭受损失，但投资了一段时间的人通常会拥有无需抵押贷款的房产