日本当年的房地产泡沫破灭,有何启示?我国会重蹈覆辙吗? ...

446936597 · 发表于 2019-3-31 20:47:11

日本当年的房地产泡沫破灭，有何启示？我国会重蹈覆辙吗？

[摘要] 中国的房地产目前有泡沫，这是肯定的，但这个泡沫是以现时中国的人均收入为基础来衡量的，如果今后中国的人均收入增幅大于房价的增幅，这个泡沫就自然而然地被挤瘪了，但是，如果今后房价增幅继续高于人均收入的增幅，这个房价泡沫就会加大，并且可能产生严重的后果。

中国的房地产目前有泡沫，这是肯定的，但这个泡沫是以现时中国的人均收入为基础来衡量的，如果今后中国的人均收入增幅大于房价的增幅，这个泡沫就自然而然地被挤瘪了，但是，如果今后房价增幅继续高于人均收入的增幅，这个房价泡沫就会加大，并且可能产生严重的后果。

现时的中国和1990年代的日本有两个显著不同：一是城镇化程度，二是货币政策的自主程度。

让我们先看看中、日两国城镇化率的差别

一个国家的城镇化率在决定房地产价格上的重要性还需要添上一条：它决定了后续的购房刚需人群的大小。

从1950年代到1960年代初，日本经历了第一波战后快速经济复苏，到1960年代初，其城镇化程度超过了60％，1990年日本房地产泡沫破裂时，日本的城镇化水平已经超过80％的水平了。

而现在中国的城镇化程度，现在也还只有56％左右。

这样的差别决定了中国的劳动力价值和物业价值还有很大的提升空间，比如：中国现时的人均收入还只有美国和日本的六分之一左右，大量的居民住房还有升级提质的空间，所以，把中国目前房地产泡沫和日本1990年代房地产泡沫相提并论的家伙，显然是为了忽悠民众在乱喊“狼来了”。

其次，我们再来看看中、日两国货币政策自主程度的差别

一个国家的货币政策自主程度在决定资产价格时之所以重要，是因为它决定了国际投机资金是否愿意进场炒作该国资产的价格，炒涨之后又炒跌，赚取利差，如果入场炒作的风险太大，这些国际投机资金是不太愿意入场的。

1990年代日本房地产泡沫的最大一个推手，就是“广场协议”。这个协议规定了日元必须升值，在这种市场预期下，买了日元资产就稳赚不赔，这导致全球的热钱都往日本涌，造就了日本股市，楼市，汇市的一片繁荣，只能眼睁睁地看着它的资产泡沫吹大，破裂。

但美国想强迫中国升值人民币，连门都没有。由于中国政府能够自主地控制自己的货币政策，能够在必要时采取有力的措施，伸手进来炒人民币资产挣钱很重要，但保住自己的手不被砍了更重要。

简而言之，虽然现在中国的房地产有泡沫，但这个泡沫和日本1990年代的房地产泡沫完全是两码事。

中国现时的房地产泡沫是相对于人均收入水平的泡沫，以及心理预期上的资产泡沫，而非绝对价格上的资产泡沫，因此，它是可以通过其他手段来化解的，并非像日本那样只有坐等泡沫破灭一条路。

那些盼望中国重蹈日本复辙的人，还是洗洗睡吧。中国是有货币自主控制权的国家。无论是城镇化程度，还是人均收入水平，现在的中国都还不及1960年代的日本，所以，不管中国现在的房地产泡沫多大，也都是可控的，因为中国在城镇化水平，物业价值和人均收入上都还有很大的提升空间。

标签：楼市走势房地产市场

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