房产税能让高房价降下来?如果不能,日本房地产泡沫是怎么破灭的 ...

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即使没有地价税，日本房地产泡沫破灭也是迟早的事。

另一种观点是随着大规模城镇化的结束，土地出让金将大幅减少，地方将少一块税源，因此开征房地产税，可以弥补地方税源的不足。这种看法根本就经不起推敲。

一是从规模上看，2018年土地出让金收入6.51万亿，与此对应，当年个人所得税收入为1.38万亿。换而言之，如果以房产税方式替代土地出让金，意味着居民端的税负将增加4.8倍。

即使所得税和房产税的征收对象存在一定的差异，前者主要针对工薪阶层而后者主要针对房产持有者，但在其他条件不变的情况下，在居民端增加如此高的税负也几乎难以被接受。

二是从性质上看，土地出让金是政府让渡土地使用权，而居民和企业通过直接和间接缴纳土地出让金的方式获得了土地使用权，本质上是政府与居民以及企业的一种交易，而不是属于税收。

而居民缴纳房地产税则是纯粹的付出。无论是从规模还是本质看，房产税都不能与土地出让金相提并论。

从1998年福利房改革以来，经过将近20多年的发展，城镇居民住房有了极大改善。根据官方统计，城镇居民人均住房面积从当时的不足20平米增长到36平米。

如果考虑庞大的人口基数，房地产发展取得的成绩有目共睹。但是鲜亮成绩的背后，房地产市场发展的一些问题凸显。

房价过高、短期内上涨过快正在吞噬居民财富，北上深的房价收入比远远高于其他国家的大都市，甚至超过了香港。

房产持有不均衡状况突出，20%的城镇居民没有住房和17%的城镇居民拥有多套住房情况并存，贫富差距通过房地产上涨进一步凸显出来。

这些问题产生的原因错综复杂，不能寄希望于通过房地产税解决目前所存在的所有问题。

但是考虑到目前存量房规模已经超过250亿平方米，加之前述的一些问题，确实有必要通过增加持有成本的方式，部分缓解房地产快速发展中所产生的一些问题，更为重要的是，通过房地产税的推行，改变房价只涨不跌的预期，改变要素过多集中于房地产市场的情况。

而一项税收的开征，如前所述，不仅仅是收上来多少钱的问题，而且将对投资、消费和生产等经济生活的方方面面产生直接或者间接的影响。

因此，要做好房地产税推出之前的顶层设计。其中最重要的顶层设计就是要明确产权到期之后，可以无偿续期。在此基础上，要做好三方面的工作。